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※※※ 101年度台灣誠信品牌授證表揚暨第13屆國家建築金獎頒獎典禮由大會主席羅淑蕾主任委員主持,於11月27日(星期二)在台北國軍英雄館圓滿完成。感謝吳敦義副總統,行政院─陳院長、黃敏恭副秘書長,立法院─王金平院長、洪秀柱副院長、丁守中委員,中國國民黨吳伯雄榮譽主席,公共工程委員會陳振川主任委員,內政部簡太郎次長,內政部營建署葉世文署長、童健飛副署長,經濟部商業司游瑞德司長,新北市政府城鄉發展局張璠局長,台北市政府都市發展局高文婷總工程司,台北市議會─厲耿桂芳議員、汪志冰議員,消基會游明國名譽董事長,台北市千禧扶輪社吳慧真社長,高雄市建商公會陳武聰理事長、彰化縣建商公會王復鎗理事長暨57個受獎單位企業代表共約200人等各界貴賓蒞臨指導以及參與盛會 ※※※
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◎建商基本資料   輸入至少四個字正確名稱,例如:麗寶建設,就可查閱該建商之基本資料。

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建商說不得更改合約內容,是騙你的!
有網友提問:「請問大家在買預售屋時簽約時會加註那些條文來保障權益?建商說不得加註,加條文那麼他就不賣了。」

的確!消費者均是弱勢,也的確可以不買!但是知道相關法律的消費者又有多少?連小弟我也是吃了虧之後到現在才懂得法律還是有保障消費者的。只是事後的挽救,總比不上事前的預防來的好啊!奉勸要投入預售屋的消費者們,先做好功課,不要再重蹈小弟的覆轍!也祝福購買預售屋的消費者都有好的結局。

以上......請參照中華民國九十年九月三日內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。若有應記載而未記載,視同記載;若有不得記載而記載,其定型化契約條款無效。
(http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=17&prev=35&next=16&l=f&fid=6)

若遇到不實建商,可檢附合約書影本
向消保會(http://www.cpc.gov.tw/)、公平會(http://www.ftc.gov.tw/internet/main/index.aspx)申訴檢舉,建商將會被開罰!

消費者保護法
第十五條--定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分無效。
第十七條--中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。(http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=14&prev=16&next=13&l=f&fid=6)

消費者保護法施行細則
第十五條--定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者,仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構成契約之內容。 (http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/article?mid=16&prev=17&next=14&l=f&fid=6)

詳情請看 小蝦R部落格(http://tw.myblog.yahoo.com/rd_house/)
2009-05-21 19:16:39
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謝謝大家的支持
一審訴訟結果已經宣判
建商敗訴, 小蝦R勝訴
這也意味著消費者的勝訴

http://jirs.judicial.gov.tw/fjud/
臺灣新竹地方法院 裁判書 -- 民事類 98年度訴字第81號

【裁判字號】 98,訴,81
【裁判日期】 980916
【裁判案由】 損害賠償
【裁判全文】
臺灣新竹地方法院民事判決        98年度訴字第81號
原   告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 李銘洲律師
被   告 惠台建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 喬國偉律師
複代理人  洪坤宏律師
上列當事人間損害賠償事件,本院於民國98年9 月2 日辯論終結
,判決如下:
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元,暨自民國
九十八年二月七日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五,餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾貳萬元供擔保後得假執行。但
被告以新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元為原告預供擔保後,
得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面之聲明及陳述:
(一)、聲明:
被告應給付原告新台幣 (下同)1,574,010 元 ,暨自起訴狀
達之翌日即民國 (下同)98 年2 月7 日起至清償日止按週年
利率百分之5 計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告勝訴部分,願供擔保請准宣告假執行。
(二)、陳述:
原告於94年1 月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745 、
745-1 、747 、611 地號土地上之「四季華城」編號E16 房
屋1 戶 (以下簡稱系爭房屋), 雙方並訂立房屋及土地預定
買賣契約書,約定房屋及土地買賣價款分別300 萬元及470
萬元,總價770 萬元。嗣後被告於94年8 月22日開工後,至
96年5 月25日始取得由新竹市政府所核發之系爭建物之使用
執照,其後被告於當時明知系爭房屋尚有諸多瑕疵 ( 在 水
電處理方面,在一樓廁所電燈開關移位、瓦斯管路延伸至柱
面、未設儲物間內110V電插、戶外防水電源插座、二樓排水
孔與排除孔蓋、三樓淋浴間與排除孔蓋等缺失;關於泥作方
面,有一樓廚房、廁所壁面貼磚不平、二樓地板尚殘留水泥
、一樓第一階梯大塊水泥掉落、整棟房屋尚有多階未補縫等
缺失;關於其他處理事項,則有二樓防水尚未施作、地下一
樓至四樓各樓層室內外粉刷油漆尚未完成、地下一樓房間角
落尚有穢物,未予清潔,且系爭房屋另有多處滲水等諸多施
工瑕疵)尚 未達足堪居住使用之程度,竟無視上開瑕疵,仍
執意於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書,惟該屋於
斯時尚無法居住使用,仍無從驗收交屋,嚴重影響原告依契
約得請求交付該屋加以居住使用之權利。
茲因該屋遲未能達可得交屋之狀態,兩造遂於96年11月27日
簽訂協議書,約定「參、於交屋前所產生之貸款利息由惠台
建設股份有限公司支付至交屋完成。肆、於核撥購屋貸款後
逾廿日無法完成修繕,承購戶有權委託第三人修繕,該修繕
費用依憑據自總餘款中扣除。陸、交屋前須有驗屋情事,並
於修繕完成且管委會交公設完成後,始完成交屋。柒、尚未
繳付之各期款 (內部粉刷完成、內部磁磚完成、衛浴安裝完
成)依 據各該項目進度完成修繕完成同時給付。捌、總餘款
含交屋款總計新台幣貳拾伍萬元整於完成交屋時同時結算給
付。.... 」 然系爭房屋直至97年4 月6 日止,仍有諸多瑕
疵並未修繕,經原告反應後,被告亦同意儘速修繕,並表示
將於同年4 月13日進行驗屋,但被告遲至97年5 月19日仍無
法就系爭房屋予以驗收及交屋,幾經原告以存證信函催告被
告仍未獲回應。其後原告復先後於同年6 月14日、8 月5 日
、8 月24日、9 月30日赴系房屋現場,仍見該房屋具有多處
瑕疵並未改善,至起訴時,該房屋仍未達足堪居住使用之程
度,原告未能獲驗收交,以致無法進行裝潢與遷入居住等事
宜,嚴重影響生活品質。原告乃於同年12月26日再以存證信
函通知被告並限期被告修繕完成。據此因被告不斷拖延原約
定交屋期限,嚴重影響原告請求交付該屋居住使用之權利,
原告見被告屢未能依約交,乃向其請因遲延交屋之遲延利息
等損害,為被告拒絕。
依兩造土地預定買賣契約第7 條、房屋預定買賣契約第11條
約定「一、賣方 (即被告)依 約完成本戶一切主建物、附屬
建物之設備及領得使用執照,並繼續完成自來水、電水及必
要之公共設施後,得通知買方 (即原告)進 行交屋。於交屋
時雙方應履行下列各項義務:(三)買方就本契約所載之房屋有
瑕疵或未盡事宜,得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕
。四、買方同意於賣方通知交屋日起七日後,不論已否遷入
,即應負擔本戶水電費及管理費。」等語觀之,可知各該契
約對於確切交屋之期間,如何驗收系爭房屋、逾期交屋之違
約金等事項均付之闕如。惟查:
按「為保護消費者權益,促進國民消費生活安全,提昇國民
消費生活品質,特制訂本法。有關消費者之保護,依本法之
規定,本法未規定者,適用其他法律。」「中央主管機關得
選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之
事項。」「違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款
無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」「中央主
管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構
成契約之內容。」消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第
2 項、消費者保護法施行細則第15條第2 項分別定有明文。
揆之上開規定與消費者保護法規範意旨,為達保護消費者之
目的,若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載
事項,無論該特定行業之企業經營者與肖費者間,有無就該
等應記載事項達意思表示合致或作成書面,於有利消費者之
範圍內,均構成企業經營者與消費者契約之內容。且參酌行
政院消費者保護委員會於第80次委員會所通過,內政部於90
年9 月3 日以台 (90) 內中地字第9083626 號公告,6 個月
後生效月「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」
,其中有關「應記載事項」第14條驗收規定明載:「賣方依
約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並
接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成天然瓦斯
配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應
通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或
未盡事宜,載於驗收單上要求賣方限期完成修繕,並得自備
款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。」;第16條
通知交屋期限規定:「(一)賣方應於領得使用執照時六個月內
,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列各項義務:
賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。賣方就
契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。
賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋,每逾一
日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。
(四)買方同意於通知交屋日起三十日後,不論是否遷入,即應
負擔本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦
由買方負擔。」凡此均對於預售屋買賣之建物驗收、交屋期
限、賣力應負瑕疵修繕義務及逾期交屋之違約金等各節,列
為應記載事項,是縱系爭買賣契約就此無約定,原告仍得援
引作為兩造間買賣契約內容之一部。
且兩造間簽訂之系爭買賣契約雖就交屋期限與賣方得應負瑕
疵修繕義務部分,擬排除被告所負應於領得使用執照6 個月
內通知原告進行交屋及交屋前系爭房屋應無瑕疵且經原告驗
屋等義務,然參酌前揭說明義旨,系爭契約與前開「應記載
事項」規定相悖之處當房無效,自應以各該「應記載事項」
之規定為據。
因此,本件依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項」第14項、第16項規定,被告本應於領得使用執照6 個月
內,通知原告進行交屋,而進行交屋前,被告尚須依約完成
系爭房屋一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接
通自來水、電力及完成契約、廣告圖說所示之設施後,通知
原告進行驗收手續。如系爭房屋尚有瑕疵或未盡事宜,被告
應於交屋前完成修繕。易言之,被告應依前揭「應記載事項
」所載意旨,於領得使用執照六個月內,通知原告進行交屋
,並於交屋前依約完成房屋設備、水電及相關附屬設施,而
與原告間進行交屋前之驗收手續,以符合債之本旨履行給付
、交屋予原告之義務,初不因兩造間訂立之買賣契約就此有
明文約定而異其結論。
有疑義者為被告於96年11月26日寄發驗屋通知書予被告,是
否已履行其出賣人之契約上義務,而無遲延通知交屋或遲延
交屋之情事?惟:
前揭交屋通知之應記載事項規定意旨,乃在督促預售屋出賣
人於取得使用執照後儘速履行交屋之義務,因之,該規定所
稱通知交屋,係指該系爭房屋於出賣人通知時,具完整而未
有瑕疵之狀態,足堪居住使用,而達可與原告間驗收並交付
使用、支配之程度而言,否則縱使房屋尚未建造完成或有諸
多瑕疵尚未修補,出賣人儘可於通知期限屆滿前先行通知,
以免遭受逾期受罰之不利益,如此解釋豈非使「應記載事項
」之規定形同具文?是被告雖於96年11月26日向原告發出驗
屋交屋通知書,然該房屋於被告通知交屋時,尚具有諸多瑕
疵而不堪使用等情既如前述,則系爭房屋於被告寄發該驗屋
交屋通知予原告當時,根本尚不堪供居住使用,要無可能達
隨時可得交屋之狀態,自不徒憑被告曾寄發交屋驗屋通知,
即認履行其已依約履行出賣人之通知交屋義務。
且參酌被告曾於96年11月27日與原告協商並簽訂協議書約定
:系爭房屋仍有瑕疵尚未修繕,被告於交屋前仍負有修繕義
務,或得由原告委託第三方修繕;又交屋前須經驗屋,並於
修繕完成且管委會點交公設成始得交屋;於交屋前,被告負
有支付貸款利息之義務;被告完成交屋後,原告始繳付各期
款及總餘款含交屋款等情。由是可知,被告發出上開驗屋交
屋通知書,惟其旋即於翌日即另行針對如何修補瑕疵、驗收
及如何交屋一事另與原告以書面約定,足見其於寄發上開驗
屋交屋通知書當時,實際上根本未有任何驗收、交屋之準備
,且其主觀上復無交付系爭房屋予原告之意思,否則其何有
可能於寄發通知之翌日即與原告間達成上開修繕及交屋前驗
收之協議?況且,被告既於寄發驗屋交屋通知書之隔日即與
原告間另行協議,約定修繕、驗屋及交屋等事宜,而此等事
宜均屬被告寄發交屋驗屋當時即必須準備之事項,則本於前
揭定型化契約應記載事項所列通知交屋條款內有強制預售屋
買賣之賣方儘速於取得使用執照後六個月內,通知買方辦理
交屋之意旨,乃在使買方得隨時與賣方間進行驗收使用該買
賣標的物,可知被告於寄發該驗屋交屋通知書後,旋即與原
告另簽訂之協議書,自具有重新約定該屋之驗屋、交屋事宜
之意,是縱認該交屋驗屋通知書原具有通知原告交屋之效力
,亦已因雙方嗣後簽訂此一協議書而失其效力,要不因被告
前已寄發驗屋交屋通知書,即得逕行認該通知交屋之效力,
仍繼續有效存在,否則倘被告所寄發此一通知書,於兩造間
另簽立協議書,仍具有通知交屋之效力,則不啻使被告無須
通知原告辦理系爭房屋之驗屋交屋事宜,如此一來兩造間嗣
後簽訂之協議書,約定雙方就系爭房屋之修繕、驗屋與交屋
,豈非形同具文?是依被告寄發驗屋及交屋通知書當時尚有
使系爭房屋具有可得隨時交屋使用之狀態,及其旋與原告另
行約定修繕、驗屋及交屋等各情觀之,俱見被告所為寄發驗
屋交屋通知,實與前揭記載事項要求之通知交屋要件不符,
自難僅憑其通知交屋一端,即得解免路其給付遲延所生按日
給付遲延利息之違約責任。
另被告自96年11月27日簽立該協議書後,遲至97年9 月30日
為止,系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓
樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二
樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施
作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片
把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、
整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓
工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依
約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶
尚未清潔 (含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、 一樓中庭
植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導
線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板
鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝
、地下一樓、一、四樓地磚尚未清潔完畢予以驗收、電視電
話、網路等管線尚未驗收等諸多瑕疵,足見被告迄今未仍遲
未依約系爭房屋修繕完畢已逾一年,而被告於進行修繕房屋
期間,始終均保有使用該房屋之地下室鐵捲門遙控器,凡此
均徵被告雖通知原告交屋,但斯時其主觀上並無交付系爭房
屋予原告之意,否則其豈有可能一方面通知原告交屋,他方
面卻與原告協議於交屋前先由被告進行修繕後再行驗屋?益
見該交屋驗屋通知書之寄發與前揭「應記載事項」之限期通
知交屋規定所寓一經通知交屋後,即應隨時可得將該屋交付
予買方之意旨不符,自難採認為被告有利之認定。
基上說明,系爭房屋於被告寄發交屋驗屋通知書當時,尚未
具可堪居住使用之程度,兩造遂另訂協議書,由被告於交屋
前進行修繕,然該屋所具有諸多瑕疵迭未能完全加以修繕,
且未經原告驗屋,故該通知書尚當不發生上開「應記載事項
」第16條第1項通知買方交屋之效力。
按「賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋,
於交屋時雙方履行下列各義務:4 、賣方如未於領得使用執
照六個月內通知買方交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬
分之五單利計算遲延利息予買方。上開「應記載事項」第16
條第1 項第4 款定有明文。本件被告於94年8 月22日開工後
,至96年5 月25日始取得新竹市政府所核發之系爭建物使用
執照,其間雖曾於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書
,但並不生通知原告交屋之效力,則被告於96年5 月25日領
系爭建物使用執照後,顯未領得使用執照後六個月內即96年
11月24日以前通知原告交屋。是以,其應自96年11月25日起
,每逾一日被告應按已繳房地價款,至96年5 月31日已繳納
196 萬元,依萬分之5 單利計算利息予原告,即每日應支付
遲延利息980 元,至96年11月28日止,被告遲延交屋日數為
4 日,交屋遲延利息為3920元;又自96年11月28日已繳納
718 萬元,每逾一日被告應按已繳房地價萬分之5 計算遲延
利息,即每日支付遲延利息3590元。依此被告至起訴時仍嚮
未交屋,經計算至起訴之日即98年1 月23日,被告遲延交屋
日數為421 日,其交屋遲延利息為1,511,390 元 (3,590 ×
421 =1,511,390)。據此原告得向被告請求之交屋遲延利息
共0000000 元 (3920+0000000)。
另關於被告就系爭房屋之開工及完工遲延部分:
「一、本房屋之建築工程應在民國九十三年十二月底前開工
,自開工土起算陸百個工作天完成主建物附屬建物及使用執
照所訂之必要設施,並以建築主管機關核准之開工日為上述
之開工日及核發使用執照日為完工日,.... 二 、賣方如逾
前款期間未開工或完工者,每逾一日應按已繳房屋價款千分
之壹計算遲延利息予買方,若逾期六個月仍未開工或完工者
,視同違約,雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」
此觀兩造簽立房地預定買賣契約書第八條約定自明,是以倘
被告未於93年12月底前取得建築主管機關核准開工日開工者
,或未於開工日起算六百個日曆天以前完成建物及必要設施
者,被告自應分別負有開工及完工遲延之損害賠償責任,以
逾一日應按已繳房價款千分之壹計算之遲延利息。
經查:上開買賣契約係於94年1 月20日簽訂,被告並曾保證
94年2 月28日前會取得建照,惟被告取得建築主管機關核准
開工日為94年8 月22日,顯然未依契約約定於93年12月底前
開工。是以自兩造簽約日起算,遲至94年8 月22日始開工,
另扣除天災停止辦公日數2 日,被告遲延開工共有210 日;
又原告於94年1 月20日簽約時已繳房屋價款為150 萬元,折
算已繳房屋價款千分之1 ,每逾2 日被告應給付遲延利息為
150 元,因之被告應給付原告開工遲延利息31500 元。其後
復改稱被告遲延開工部分之起算基準日係94年3月1日。
再者,自被告取得建築主管機關核准之開工日94年8 月22日
起算六百個日曆天以前,被告應於96年4 月14日完成建物及
必要設施,惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日
為96年5 月25日,顯未依契約所約定之期限工,是以自94年
8 月22日起算,遲至96年5 月25日始取得執照,另扣除天災
停止辦公日數一日,被告遲延完工共帶40日;又原告於95年
10月17日已繳房屋價款為680 萬元,折算已繳房屋價款千分
之一,,每逾一日被告應給付原告完工遲延利息共計27200
元。
綜上所述,被告無視前開「應記載事項」第14條、第16條之
規定,逕自於事先擬妥之系爭房屋買賣契約中排除上開規定
,顯與消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第2 項、消費
者保護法施行細則第15條第2 項等規定意旨有違,且被告並
未於取得使用執照六個月內,通知原告進行交屋驗收,自96
年11月25日起,截至原告起訴之日即98年1 月23日止已遲延
通知425 天,是原告自得依前揭「應記載事項」規定,向被
告請求因此所生遲延利息共1,515,310 元,及遲延開工及完
工之遲延利息共58,700元,合計為1,574,010 元,請求判決
如聲明所述。
(三)、對被告主張之陳述:
就被告主張其與原告己訂協議書約定原告得先行裝潢遷入居
住,故已完成交屋云云,查:
解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約
之文字,但契約文字業已表示當事人之真意,無須別事探求
者,即不得反捨契約文字而更為曲解 (最高法院17年上字第
1118號判例及89年度台上字第79號判決意旨參照)。 本件當
初兩造簽訂議書之緣由係肇因於被告遲未能就系爭房屋進行
驗屋,確認待修繕部分,並完成修繕事宜,以致後續交屋遙
遙無期,乃希望與原告簽訂此一協議書,作為其遲遲未能完
成驗、交屋之權宜措施,並安撫原告,但並遙影響雙方後續
驗屋及交屋程序之進行,故雙方乃於該協議書第六條另約定
:「交屋前必須有驗屋情事,並於修繕完成且管委會點交公
設完成,始完成交」,言明系爭房屋仍須經驗、修繕完成及
管委會點交公設後,始完成交屋程序,初不因該協議書第五
條另記載「可先行裝潢遷入居住」等語,而影響驗、交屋程
序履行與否之判斷,是被告徒憑該協議書第五條約定,得由
原告先行裝潢遷入居住系爭房屋一端,即遽謂兩造業已完成
系爭房屋之交屋事宜,顯係斷章取義,曲解當時兩造訂該協
議書之全文旨趣,而與當事人兩造之真意相悖。
且觀諸具有強制補充本件兩造間買賣契約內容之預售屋買賣
定型化契約記載事項第14條、第16條規定意旨可知,就本件
兩造間訂立之預售屋買賣契約,其法定交屋程序為被告應先
通知原告就管爭房屋進行驗收 (屋), 經雙方共同會勘進行
驗收,並逐一確認該屋需修繕之瑕疵項目,由被告公司成修
繕後,始由其另通知買力即原告交屋,進而完成交屋手續,
而此正係前揭應記載事項明文要求賣方須於使用執照取得後
六個月內進行交屋之初衷所在 (即賣方於興建完成後取得使
用執照後,可得利用此半年期間儘速與買方間進行買建物之
驗屋手續,以利後續通知交屋程序), 然反觀本件被告不僅
未在兩造訂立之買賣契約上比照前揭應記載事項意旨,明確
載明其驗屋、交屋之期限,明顯偏惠賣,且其於簽立該協議
書前,根本廷系爭房屋之驗屋及修繕均未曾進行,更遑論通
知原告進行交,是本件協議書雖於第五條記載「可先行裝潢
遷入居住」等內容,惟此部分約定內容,充其量僅係被告公
司為遲未能依約驗屋、交屋一事,安撫買方即原告於雙方交
屋前給予方便之舉,尚難憑此即認被告業已將系爭房屋交付
給原告,否則造間果有以此約定,作為交屋之意思,則雙方
何須另於該協議書第六條詳加載明驗屋及交屋等內容?是原
告前揭主張,不僅與預售屋買賣定型化契約應記載事項第14
條、第16條等規定意旨背道而馳,且與交易常情有違,自難
採取。
況考諸預售屋買責定型化契約應記載事項所載之驗屋與交屋
等內容,本在於保障買方可得於交屋前先行確認買受之房屋
於交屋前之完好狀態,並促使賣方自行完成修繕,使將該不
動產完全交付予買方,然參酌本件被告與原告間雖簽立前揭
協議書,其至多僅係釋出可先行裝潢之好處給原告,但實際
上其仍未與原告間進行系爭房屋之驗屋與交屋,尤有甚者,
經原告實際檢查該屋內部赫然發現有滲水等嚴重瑕疵存在,
屢經催請被告方面修繕,然被告公司遲至97年10月12日始將
該滲水部分修繕完畢,其餘諸多瑕疵迄未修繕,更遑論與原
告間會驗確認該修繕之結果是否已完全將系爭房屋之各項瑕
疵予以修補完畢,而衡諸系爭房屋係供原告居住使用,舉凡
原告所提前揭水電處理、泥作處理及滲水等多項瑕疵,不僅
將嚴重影響該房屋之裝潢作業 (未修繕完成前,該諸多位置
無從進行裝潢), 更將有礙該屋之居住使用,是該協議書第
5 條所載先行裝潢遷入居住一端,實難取代同協議書第6 條
約定,而逕認定兩造間業已完成交屋,否則不僅與當初兩造
間簽立該議書之初衷相悖,且將使該協議書第6 條所載:交
屋前應先驗屋之約定,形同具文,自不僅憑該協議書第5 條
約定內容,即逕採為被告有利之認定。
且參酌前述說明,兩造間另以上開協議書重新約定系爭房屋
之驗屋及交屋前,被告公司並未完成驗屋、修繕與通知交屋
等程序,倘被告公司當時未提供有利條件給原告,原告自無
可能與被告公司另簽該協議書,屆時被告公司即陷於違反前
揭應記載事項之違約狀態,是被告一方面以方便買方即告先
行進行裝潢甚至居住之權宜方式,取信原告,他方面卻於事
後以此主張雙方業已完成交屋,對於原告自難謂公平。
至被告主張其已將該屋之鑰匙交付予原告一節,查被告公司
實際上係將系爭房屋鑰匙置於管理室,以利依兩造簽立之前
揭協議書第5 條約定意旨,使原告方面得以向管理室取用該
鑰匙,進行裝潢事宜,而在此同時,被告公司亦保有系爭房
屋之鐵門遙控器,以便隨時可進入該屋進交屋前之修事宜,
是兩造於該協議書簽立後,雖曾由被告公司提供系鑰匙置於
管理室,使原告可得使用該鑰匙出入該屋,但系爭房屋並未
自斯時即已由被告公司交付予原告,而置於原告實力支配下
,其間被告仍得任意進入該屋內,此與一般由建商於交屋之
時,即將建物之全部鑰匙交由買方受領之情形顯然有間,更
遑論被告公司放置系爭房屋鑰匙之際,並未完成驗屋、交屋
手續,自難僅憑被告公司將系爭房屋放置於社區管理室一端
,即逕認被告公司已完成交屋手續,被告前開主張難認為正
當,爰請求判決如聲明所述。
二、被告方面之聲明及陳述:
(一)、聲明:
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
如受不利判決,願供擔保請准宣告免假執行。
(二)、陳述:
本件系爭標的係在96年5 月25日由新竹市政府核發使用執照
,並於同年月28日由被告領得使用執照,而被告於同年11月
26日以書面通知原告驗屋交屋,已於領得使用執照六個月內
,通知原告交屋,故並無逾期通知而有給付遲延利息給付責
任。
原告於被告書面通知驗屋交屋後,於次日即96年11月27日雙
方簽訂協議書,而該協議書及附件所載之瑕疵,乃原告自行
提出並交由被告用印,協議書第4 點載明:「於核撥購屋貸
款後逾日曆天20日無法完成修繕,承購戶有權委託第三方修
繕,該修繕費用依憑據自總價款中扣除。」第5 點:「可先
行裝潢居住」,故原告所陳無法自行進行裝潢與遷入居住等
事宜,顯與事實不符。
原告已取得系標的之鑰匙及遙控器,客觀上該系爭標的原告
已達可居住之狀態,被告雖持有地下室之遙控器,其目的乃
是方便原告通知被告修繕時,於修繕過程中方便被告工人出
入,並非主觀上無交付系爭房屋予原告之意。
協議書明白約定,被告如未於期限內,完成附件所列瑕疵之
修繕,原告得委託第三方修繕,該修繕費用依憑據自總價款
中扣除,被告已完成通知及交屋之程序,並無原告所述被告
應負遲延通知及交屋責任。
原告乃於94年1 月20日簽約,依系爭房屋預定買賣契約書第
8 條約定,系爭房屋之建築工程應在93年12月底前開工,然
系爭房屋基地其使用分區乃「山坡地保育區丙種建築用地」
,於建築工程進行前,要先做山教地之開發,於原告簽立契
約書前,系爭工程事實上早已開工,並無原告稱遲延開工之
情事。
自94年8 月22日開工後,因天候狀況、民眾申訴及水土保持
計劃變更等不可抗力事由,致工程期間有施工停止之情形,
並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由,應負延遲之
損害賠償責任。
三、就原告主張兩造契約係定型化契約,且該契約中並無前揭「
應記載事項」第14條:「賣方依約完成本戶一切主建物、附
屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天
然瓦斯地區,並應達成天然瓦斯配管之可接通狀態及完成契
約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。買
方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜,載於驗收單上要
求賣方限期完成修繕,並得自備款部分保留房地總價百分之
五作為交屋保留款。」;第16條「(一)賣方應於領得使用執照
時六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列
各項義務:賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方
。賣方就契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜,應於交屋前
完成修繕。賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交
屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利
息予買方。(四)買方同意於通知交屋日起三十日後,不論是否
遷入,即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用
及保證金亦由買方負擔。」依消費者保護法第17條第1 項、
第2 項、消費者保護法施行細則第15第2 項之規定,並經內
政部於90年9 月3 日之公告,應將前開記載事項列為兩造買
賣契約內容之一部,被告並未表示爭執,應認原告此部分之
主張為可採,合先敘明。
四、原告所主張之下列事實,被告並未爭執,復有契約書、交屋
驗屋通知函、協議書可證,應為真正:
(一)、原告於94年1 月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745 、
745-1 、747 、611 地號土地上之「四季華城」編號E16 房
屋1 戶,雙方並訂立房屋及土地預定買賣契約書,約定房屋
及土地買賣價款分別300 萬元及470 萬元,總價770 萬元。
(二)、被告於96年11月26日發函原告,請原告辦理驗屋交屋事宜。
(三)、兩造於96年11月27日就交屋驗屋事宜簽訂協議書。
五、依兩造之陳述,兩造爭執事項及本院判斷如下:
(一)、被告是否有遲延開工?如有遲延原告得請求之損害賠償數額
為何:
原告主張上開買賣契約係於94年1 月20日簽訂,並保證於94
年2 月28日前取得建照,詎被告取得建築主管機關核准開工
日為94年8 月22日,顯然未依契約約定於93年12月底前開工
。是以自兩造簽約日起算,遲至94年8 月22日始開工,另扣
除天災停止辦公日數2 日,被告遲延開工共有210 日,被告
則主張因該地屬山坡地,是以在原告簽訂買賣契約前,系爭
工程早已進行,是以無遲延開工之情事,經查:
依兩造前房屋買賣契約第8 條之約定,兩造約定之開工日係
以「建築主管機關核准之開工日」為開工日,兩造約定之開
工應以該契約之約定為依據。
就原告主張本件房屋工程主管機關核准之開工為94年8 月22
日,被告並未表示任何意見,應為真正。
而被告於與原告訂立契約後,曾出具保證書同意於94年2 月
28日前取得建照,有原告提出被告具名之保證書在卷可參(
附卷外關鍵報告附件H),被告復對該保證書當庭表示沒有意
見。原告此部分之主張亦可採信。
兩造約定之開工日應為94年2 月28日,但被告公司取得建築
主管機關核准開工日為94年8 月22日,被告公司就原告購買
之前開房屋有遲延開工之情況,應可確認。
至被告主張系爭房屋基地係山坡地,在原告簽約時即有整地
之情況,顯已開工,惟兩造就開工之約定非以原告開始整地
為計算之始點,如前述說明,原告此部分之主張,自無可採

至被告遲延開工之日數,原告主張係自94年3 月1 日起算,
至94年8 月22日,共174 天 (3 月31天、4 月30天、5 月31
天、6 月30天、7月30天、8月21天)。
原告於94年1 月20日簽約時,已繳交房屋價款為150 萬元,
折算已繳房屋價款千分之1 ,每逾1 日被告應付遲延利息為
150 元,被告公司遲延開工日數為174 天,因此原告就被告
公司遲延開工部分,得請求之損害部分為26,100元 (174 ×
150)。
(二)、被告是否有遲延完工?如有遲延原告得請求之損害賠償數額
為何:
就被告公司就系爭房屋工程是否有遲延完工部分,原告主張
被告取得建築主管機關核准之開工日94年8 月22日起算六百
個日曆天以前,被告應於96年4 月14日完成建物及必要設施
,惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為96年5
月25日,顯未依契約所約定之期限工,是以自94年8 月22日
起算,遲至96年5 月25日始取得執照,另扣除天災停止辦公
日數1 日,被告遲延完工共帶40日;被告則主張並無遲延完
工之情事,經查:
就被原告主張被告就本件系爭房屋完工日,為經建築主管機
關核准之開工日94年8 月22日起算六百個日曆天以前,即被
告應於96年4 月14日完成建物及必要設施,惟其取得建築主
管機關核發使用執照日即完工日為96年5 月25日之事實,有
原告提出之使用執照、契約書在卷可參。
至被告雖主張自94年8 月22日開工後,因天候狀況、民眾申
訴及水土保持計劃變更等不可抗力事由,致工程期間有施工
停止之情形,並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由
,惟被告就其所主張前述工程遲延之事由,並未舉證以其說
,自難認被告此部分之主張係真實,從而被告此部分之主張
自無可採,被告公司有遲延完工應可確認,被告主張並無遲
延之歸責事由,亦無可採。
至被告就本件系爭房屋遲延完工之日數,依原告主張兩造約
定完工日為96年4 月14日,遲至96年5 月25日始取得執照,
另扣除天災停止辦公日數1 日,故被告遲延完工為40日。
原告於95年10月17日已繳房屋價款為680 萬元,折算已繳房
屋價款千分之1 ,每逾1 天應付遲延利息為680 元,被告公
司遲延完工40天,原告就此部分得請求被告賠償之損害為
27,200元(40×680)。
(三)、被告於領得使用執照後,是否有於六個月通知原告交屋、驗
屋,並完成交屋?
就原告主張前開「應記載事項」第16條通知交屋期限規定:
「(一)賣方應於領得使用執照時六個月內,通知買方進行交屋
。於交屋時雙方應覆行下列各項義務:賣方付清因延遲完
工所應付之遲延利息於買方。賣方就契約約定之房屋瑕瑕
疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。賣方如未於領得使
用執照六個月內通知買方交屋,每逾一日應按已繳房地價款
依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。(四)買方同意於通知交
屋日起三十日後,不論是否遷入,即應負擔本戶水電費、瓦
斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」依前
開消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第2 項、消費者保
護法施行細則第15條第2 項及內政部公告,為兩造契約條款
之一部,被告表示不爭執,原告此部分之主張應可採,如前
開說明。
惟就被告是否有於取得使用執照後6 個月內通知原告交屋驗
屋一節,原告主張被告公司雖通知原告交屋驗屋,惟系爭房
屋多處未完工,依該屋之狀況根本無法交屋及驗屋,是以被
告至原告起訴時止,均未交屋;被告公司則主張本件系爭房
屋在96年5 月25日由新竹市政府核發使用執照,並於同年月
28日由被告領得使用執照,被告即於同年11月26日以書面通
知原告驗屋交屋,已於領得使用執照六個月內,通知原告交
屋,故並無逾期通知,且已將房屋鑰匙交給原告,已完成交
屋,並無遲延交屋之情事。
本院基於以下理由認被告未於取得使用執照後6 個月內通知
原告交屋、驗屋:
按前開應記載事項所稱之出賣人之被告公司應於取得使用執
照後6 個月通知購買人之原告交屋、驗屋,自應以該買賣標
的之房屋係處於可居住使用之之狀態時,出賣人通知買受人
交屋、驗屋,始發生通知交屋、驗屋之效力,否則如謂不論
買賣標的之房屋係建造至何狀況,出賣人所為通知均可發生
通知交屋、驗屋之效力,則該取得使用執照後6 個月內應為
交屋、驗屋通知之約定形同具文。
原告主張被告公司雖於前開時間取得使用執照後,於96年11
月26日通知原告交屋、驗屋,惟系爭房屋尚有多處未完成,
包括:系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓
樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二
樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施
作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片
把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、
整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓
工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依
約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶
尚未清潔 (含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、 一樓中庭
植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導
線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板
鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝
等,被告對原告此部分之主張亦未表示爭執,是以原告此部
分之主張應係真正,依系爭房屋於被告通知時之狀態觀,系
爭房屋尚難處於可交屋或驗屋之可居住使用之狀況,被告公
司於96年11月26日所為之交屋、驗屋通知,自不發生通知交
屋、驗屋之效力。
至兩造於被告通知驗屋交屋後,於翌日即96年11月27日簽訂
協議書,該協議書第4 點:「於核撥購屋貸款後逾日曆天20
日無法完成修繕,承購戶有權委託第三方修繕,該修繕費用
依憑據自總價款中扣除。」第5 點:「可先行裝潢居住」,
但仍難認系爭房屋係處於可交屋及驗收之狀態,按前該協議
書前開約定雖載有承購戶可自行修繕及可先行裝潢遷入居住
之條款,惟該協議書之第3 點約定「於交屋前所產生之貸款
由惠台建設股份有限公司支付至交屋完成。」第6 點:「交
屋前須有驗屋情事,並於修繕完成且管委會點交公設完成,
始完成交屋。」依第3 點、第6 點約定內容,兩造就系爭房
屋並無交屋之意思合致,此部分之約定內容,似與前開第5
點之內容在解釋上似有矛盾,此協議書雖係原告所提出,但
原告既非法律專業人員,其提出內容在解釋上可能產生矛盾
之協議書自非罕見,惟被告公司既係以建造、銷售房屋為專
業公司,其對相關法律專業條文解釋能力,自超過原告,是
以在解釋應採取較有利於原告之解釋,故應認兩造雖有前開
協議書,但系爭房屋仍未處於可交屋,兩造就系爭房屋無交
屋之意思,被告以該協議書主張已完成交屋程序,自無可採

被告既未為交屋、驗屋之通知,復依前開兩造協議書第3 點
及第6 點所載,被告顯尚未將系爭房屋交付給原告,至被告
主張已將該屋鑰匙交付給原告,自已完成交屋,惟原告就此
主張被告係將該鑰匙置於管理室,且係供原告裝潢使用,況
被告亦保留有該房屋地下室之遙控器,自難認係已交屋,按
被告如確係完成交屋,自無保留原告房屋之鑰匙或遙控器之
必要,被告既仍保留系爭房屋之地下室遙控器,縱原告可自
管理室取得該房屋鑰匙以裝潢該房屋,旦被告公司人員仍得
自由出入系爭房屋,原告就該房屋並未取得實際支配權,顯
見被告並未將該房屋交付給原告,是以被告以已將鑰匙交付
原告主張已完成交屋,自無可採。
(四)、被告公司遲延交屋,原告得請求賠償之數額為何?
被告既未於前開取得使用執照6 個月內通知原告交屋、驗屋
,自應負遲延交付房屋責任,即原告原應於取得使用執照後
6 個月內即96年11月24日以前通知原告交屋。應自96年11月
25日起,每逾1 日被告應按已繳房地價款,至96年5 月31
日原告已繳納房屋價款196 萬元,依萬分之5 單利計算利息
予原告,即每日應支付遲延利息980 元,至96年11月28日止
,被告遲延交屋日數為4 日,交屋遲延利息為3,920 元;又
自96年11月28日原告已繳納房屋價款718 萬元,每逾1 日被
告應按已繳房地價萬分之5 計算遲延利息,即每日支付遲延
利息3,590 元。依此被告至起訴時仍未交屋,經計算至起訴
之日即98年1 月23日,被告遲延交屋日數為421 日,其交屋
遲延利息為1,511,390 元 (3,590 ×421 =1,511,390)。據
此原告得向被告請求之交屋遲延利息共1,515,310 元
(3,920 +1,511,390)。
六、綜合前開說明,原告主張依兩造契約被告應負遲延開工、完
工及交屋,請求被告賠償原告損害,其中遲延開工部分
26,100元、遲延完工部分27,200元、遲延交屋部分
1,515,310 元,合計1,568,610 元範圍內,為有理由,應予
准許,至逾此數額部分,即無理由,應予駁回。另原告及被
告分別請求就原告勝訴部分,願供擔保請求宣告假執行及免
為假執行,核無不合,爰分別酌定相當金額准許。至原告敗
訴部分,其請求假執行部分,已失所附麗,併駁回之。
七、本件事實已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,
自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。
八、結論:原告之訴為一部有理由、一部無理,依民事訴訟法第
79條、第390 條第2項、第392條第2項判決如主文。
中  華  民  國  98  年  9   月  16  日
民事第一庭 法   官 王銘勇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中  華  民  國  98  年  9   月  16  日
書記官 曾秀貞







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惠台建設的基本資料如下

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一審訴訟結果已經宣判
建商敗訴, 小蝦R勝訴
這也意味著消費者的勝訴

http://jirs.judicial.gov.tw/fjud/
臺灣新竹地方法院 裁判書 -- 民事類 98年度訴字第81號

【裁判字號】 98,訴,81
【裁判日期】 980916
【裁判案由】 損害賠償
【裁判全文】
臺灣新竹地方法院民事判決        98年度訴字第81號
原   告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 李銘洲律師
被   告 惠台建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 喬國偉律師
複代理人  洪坤宏律師
上列當事人間損害賠償事件,本院於民國98年9 月2 日辯論終結
,判決如下:
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元,暨自民國
九十八年二月七日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五,餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾貳萬元供擔保後得假執行。但
被告以新台幣壹佰伍拾陸萬捌仟陸佰壹拾元為原告預供擔保後,
得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面之聲明及陳述:
(一)、聲明:
被告應給付原告新台幣 (下同)1,574,010 元 ,暨自起訴狀
達之翌日即民國 (下同)98 年2 月7 日起至清償日止按週年
利率百分之5 計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告勝訴部分,願供擔保請准宣告假執行。
(二)、陳述:
原告於94年1 月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745 、
745-1 、747 、611 地號土地上之「四季華城」編號E16 房
屋1 戶 (以下簡稱系爭房屋), 雙方並訂立房屋及土地預定
買賣契約書,約定房屋及土地買賣價款分別300 萬元及470
萬元,總價770 萬元。嗣後被告於94年8 月22日開工後,至
96年5 月25日始取得由新竹市政府所核發之系爭建物之使用
執照,其後被告於當時明知系爭房屋尚有諸多瑕疵 ( 在 水
電處理方面,在一樓廁所電燈開關移位、瓦斯管路延伸至柱
面、未設儲物間內110V電插、戶外防水電源插座、二樓排水
孔與排除孔蓋、三樓淋浴間與排除孔蓋等缺失;關於泥作方
面,有一樓廚房、廁所壁面貼磚不平、二樓地板尚殘留水泥
、一樓第一階梯大塊水泥掉落、整棟房屋尚有多階未補縫等
缺失;關於其他處理事項,則有二樓防水尚未施作、地下一
樓至四樓各樓層室內外粉刷油漆尚未完成、地下一樓房間角
落尚有穢物,未予清潔,且系爭房屋另有多處滲水等諸多施
工瑕疵)尚 未達足堪居住使用之程度,竟無視上開瑕疵,仍
執意於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書,惟該屋於
斯時尚無法居住使用,仍無從驗收交屋,嚴重影響原告依契
約得請求交付該屋加以居住使用之權利。
茲因該屋遲未能達可得交屋之狀態,兩造遂於96年11月27日
簽訂協議書,約定「參、於交屋前所產生之貸款利息由惠台
建設股份有限公司支付至交屋完成。肆、於核撥購屋貸款後
逾廿日無法完成修繕,承購戶有權委託第三人修繕,該修繕
費用依憑據自總餘款中扣除。陸、交屋前須有驗屋情事,並
於修繕完成且管委會交公設完成後,始完成交屋。柒、尚未
繳付之各期款 (內部粉刷完成、內部磁磚完成、衛浴安裝完
成)依 據各該項目進度完成修繕完成同時給付。捌、總餘款
含交屋款總計新台幣貳拾伍萬元整於完成交屋時同時結算給
付。.... 」 然系爭房屋直至97年4 月6 日止,仍有諸多瑕
疵並未修繕,經原告反應後,被告亦同意儘速修繕,並表示
將於同年4 月13日進行驗屋,但被告遲至97年5 月19日仍無
法就系爭房屋予以驗收及交屋,幾經原告以存證信函催告被
告仍未獲回應。其後原告復先後於同年6 月14日、8 月5 日
、8 月24日、9 月30日赴系房屋現場,仍見該房屋具有多處
瑕疵並未改善,至起訴時,該房屋仍未達足堪居住使用之程
度,原告未能獲驗收交,以致無法進行裝潢與遷入居住等事
宜,嚴重影響生活品質。原告乃於同年12月26日再以存證信
函通知被告並限期被告修繕完成。據此因被告不斷拖延原約
定交屋期限,嚴重影響原告請求交付該屋居住使用之權利,
原告見被告屢未能依約交,乃向其請因遲延交屋之遲延利息
等損害,為被告拒絕。
依兩造土地預定買賣契約第7 條、房屋預定買賣契約第11條
約定「一、賣方 (即被告)依 約完成本戶一切主建物、附屬
建物之設備及領得使用執照,並繼續完成自來水、電水及必
要之公共設施後,得通知買方 (即原告)進 行交屋。於交屋
時雙方應履行下列各項義務:(三)買方就本契約所載之房屋有
瑕疵或未盡事宜,得載明於驗收單上雙方協議限期完成修繕
。四、買方同意於賣方通知交屋日起七日後,不論已否遷入
,即應負擔本戶水電費及管理費。」等語觀之,可知各該契
約對於確切交屋之期間,如何驗收系爭房屋、逾期交屋之違
約金等事項均付之闕如。惟查:
按「為保護消費者權益,促進國民消費生活安全,提昇國民
消費生活品質,特制訂本法。有關消費者之保護,依本法之
規定,本法未規定者,適用其他法律。」「中央主管機關得
選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之
事項。」「違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款
無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。」「中央主
管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構
成契約之內容。」消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第
2 項、消費者保護法施行細則第15條第2 項分別定有明文。
揆之上開規定與消費者保護法規範意旨,為達保護消費者之
目的,若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載
事項,無論該特定行業之企業經營者與肖費者間,有無就該
等應記載事項達意思表示合致或作成書面,於有利消費者之
範圍內,均構成企業經營者與消費者契約之內容。且參酌行
政院消費者保護委員會於第80次委員會所通過,內政部於90
年9 月3 日以台 (90) 內中地字第9083626 號公告,6 個月
後生效月「預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項」
,其中有關「應記載事項」第14條驗收規定明載:「賣方依
約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並
接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成天然瓦斯
配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應
通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或
未盡事宜,載於驗收單上要求賣方限期完成修繕,並得自備
款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。」;第16條
通知交屋期限規定:「(一)賣方應於領得使用執照時六個月內
,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列各項義務:
賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。賣方就
契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。
賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交屋,每逾一
日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。
(四)買方同意於通知交屋日起三十日後,不論是否遷入,即應
負擔本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦
由買方負擔。」凡此均對於預售屋買賣之建物驗收、交屋期
限、賣力應負瑕疵修繕義務及逾期交屋之違約金等各節,列
為應記載事項,是縱系爭買賣契約就此無約定,原告仍得援
引作為兩造間買賣契約內容之一部。
且兩造間簽訂之系爭買賣契約雖就交屋期限與賣方得應負瑕
疵修繕義務部分,擬排除被告所負應於領得使用執照6 個月
內通知原告進行交屋及交屋前系爭房屋應無瑕疵且經原告驗
屋等義務,然參酌前揭說明義旨,系爭契約與前開「應記載
事項」規定相悖之處當房無效,自應以各該「應記載事項」
之規定為據。
因此,本件依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
項」第14項、第16項規定,被告本應於領得使用執照6 個月
內,通知原告進行交屋,而進行交屋前,被告尚須依約完成
系爭房屋一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接
通自來水、電力及完成契約、廣告圖說所示之設施後,通知
原告進行驗收手續。如系爭房屋尚有瑕疵或未盡事宜,被告
應於交屋前完成修繕。易言之,被告應依前揭「應記載事項
」所載意旨,於領得使用執照六個月內,通知原告進行交屋
,並於交屋前依約完成房屋設備、水電及相關附屬設施,而
與原告間進行交屋前之驗收手續,以符合債之本旨履行給付
、交屋予原告之義務,初不因兩造間訂立之買賣契約就此有
明文約定而異其結論。
有疑義者為被告於96年11月26日寄發驗屋通知書予被告,是
否已履行其出賣人之契約上義務,而無遲延通知交屋或遲延
交屋之情事?惟:
前揭交屋通知之應記載事項規定意旨,乃在督促預售屋出賣
人於取得使用執照後儘速履行交屋之義務,因之,該規定所
稱通知交屋,係指該系爭房屋於出賣人通知時,具完整而未
有瑕疵之狀態,足堪居住使用,而達可與原告間驗收並交付
使用、支配之程度而言,否則縱使房屋尚未建造完成或有諸
多瑕疵尚未修補,出賣人儘可於通知期限屆滿前先行通知,
以免遭受逾期受罰之不利益,如此解釋豈非使「應記載事項
」之規定形同具文?是被告雖於96年11月26日向原告發出驗
屋交屋通知書,然該房屋於被告通知交屋時,尚具有諸多瑕
疵而不堪使用等情既如前述,則系爭房屋於被告寄發該驗屋
交屋通知予原告當時,根本尚不堪供居住使用,要無可能達
隨時可得交屋之狀態,自不徒憑被告曾寄發交屋驗屋通知,
即認履行其已依約履行出賣人之通知交屋義務。
且參酌被告曾於96年11月27日與原告協商並簽訂協議書約定
:系爭房屋仍有瑕疵尚未修繕,被告於交屋前仍負有修繕義
務,或得由原告委託第三方修繕;又交屋前須經驗屋,並於
修繕完成且管委會點交公設成始得交屋;於交屋前,被告負
有支付貸款利息之義務;被告完成交屋後,原告始繳付各期
款及總餘款含交屋款等情。由是可知,被告發出上開驗屋交
屋通知書,惟其旋即於翌日即另行針對如何修補瑕疵、驗收
及如何交屋一事另與原告以書面約定,足見其於寄發上開驗
屋交屋通知書當時,實際上根本未有任何驗收、交屋之準備
,且其主觀上復無交付系爭房屋予原告之意思,否則其何有
可能於寄發通知之翌日即與原告間達成上開修繕及交屋前驗
收之協議?況且,被告既於寄發驗屋交屋通知書之隔日即與
原告間另行協議,約定修繕、驗屋及交屋等事宜,而此等事
宜均屬被告寄發交屋驗屋當時即必須準備之事項,則本於前
揭定型化契約應記載事項所列通知交屋條款內有強制預售屋
買賣之賣方儘速於取得使用執照後六個月內,通知買方辦理
交屋之意旨,乃在使買方得隨時與賣方間進行驗收使用該買
賣標的物,可知被告於寄發該驗屋交屋通知書後,旋即與原
告另簽訂之協議書,自具有重新約定該屋之驗屋、交屋事宜
之意,是縱認該交屋驗屋通知書原具有通知原告交屋之效力
,亦已因雙方嗣後簽訂此一協議書而失其效力,要不因被告
前已寄發驗屋交屋通知書,即得逕行認該通知交屋之效力,
仍繼續有效存在,否則倘被告所寄發此一通知書,於兩造間
另簽立協議書,仍具有通知交屋之效力,則不啻使被告無須
通知原告辦理系爭房屋之驗屋交屋事宜,如此一來兩造間嗣
後簽訂之協議書,約定雙方就系爭房屋之修繕、驗屋與交屋
,豈非形同具文?是依被告寄發驗屋及交屋通知書當時尚有
使系爭房屋具有可得隨時交屋使用之狀態,及其旋與原告另
行約定修繕、驗屋及交屋等各情觀之,俱見被告所為寄發驗
屋交屋通知,實與前揭記載事項要求之通知交屋要件不符,
自難僅憑其通知交屋一端,即得解免路其給付遲延所生按日
給付遲延利息之違約責任。
另被告自96年11月27日簽立該協議書後,遲至97年9 月30日
為止,系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓
樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二
樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施
作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片
把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、
整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓
工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依
約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶
尚未清潔 (含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、 一樓中庭
植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導
線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板
鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝
、地下一樓、一、四樓地磚尚未清潔完畢予以驗收、電視電
話、網路等管線尚未驗收等諸多瑕疵,足見被告迄今未仍遲
未依約系爭房屋修繕完畢已逾一年,而被告於進行修繕房屋
期間,始終均保有使用該房屋之地下室鐵捲門遙控器,凡此
均徵被告雖通知原告交屋,但斯時其主觀上並無交付系爭房
屋予原告之意,否則其豈有可能一方面通知原告交屋,他方
面卻與原告協議於交屋前先由被告進行修繕後再行驗屋?益
見該交屋驗屋通知書之寄發與前揭「應記載事項」之限期通
知交屋規定所寓一經通知交屋後,即應隨時可得將該屋交付
予買方之意旨不符,自難採認為被告有利之認定。
基上說明,系爭房屋於被告寄發交屋驗屋通知書當時,尚未
具可堪居住使用之程度,兩造遂另訂協議書,由被告於交屋
前進行修繕,然該屋所具有諸多瑕疵迭未能完全加以修繕,
且未經原告驗屋,故該通知書尚當不發生上開「應記載事項
」第16條第1項通知買方交屋之效力。
按「賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋,
於交屋時雙方履行下列各義務:4 、賣方如未於領得使用執
照六個月內通知買方交屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬
分之五單利計算遲延利息予買方。上開「應記載事項」第16
條第1 項第4 款定有明文。本件被告於94年8 月22日開工後
,至96年5 月25日始取得新竹市政府所核發之系爭建物使用
執照,其間雖曾於96年11月26日向原告發出驗屋交屋通知書
,但並不生通知原告交屋之效力,則被告於96年5 月25日領
系爭建物使用執照後,顯未領得使用執照後六個月內即96年
11月24日以前通知原告交屋。是以,其應自96年11月25日起
,每逾一日被告應按已繳房地價款,至96年5 月31日已繳納
196 萬元,依萬分之5 單利計算利息予原告,即每日應支付
遲延利息980 元,至96年11月28日止,被告遲延交屋日數為
4 日,交屋遲延利息為3920元;又自96年11月28日已繳納
718 萬元,每逾一日被告應按已繳房地價萬分之5 計算遲延
利息,即每日支付遲延利息3590元。依此被告至起訴時仍嚮
未交屋,經計算至起訴之日即98年1 月23日,被告遲延交屋
日數為421 日,其交屋遲延利息為1,511,390 元 (3,590 ×
421 =1,511,390)。據此原告得向被告請求之交屋遲延利息
共0000000 元 (3920+0000000)。
另關於被告就系爭房屋之開工及完工遲延部分:
「一、本房屋之建築工程應在民國九十三年十二月底前開工
,自開工土起算陸百個工作天完成主建物附屬建物及使用執
照所訂之必要設施,並以建築主管機關核准之開工日為上述
之開工日及核發使用執照日為完工日,.... 二 、賣方如逾
前款期間未開工或完工者,每逾一日應按已繳房屋價款千分
之壹計算遲延利息予買方,若逾期六個月仍未開工或完工者
,視同違約,雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」
此觀兩造簽立房地預定買賣契約書第八條約定自明,是以倘
被告未於93年12月底前取得建築主管機關核准開工日開工者
,或未於開工日起算六百個日曆天以前完成建物及必要設施
者,被告自應分別負有開工及完工遲延之損害賠償責任,以
逾一日應按已繳房價款千分之壹計算之遲延利息。
經查:上開買賣契約係於94年1 月20日簽訂,被告並曾保證
94年2 月28日前會取得建照,惟被告取得建築主管機關核准
開工日為94年8 月22日,顯然未依契約約定於93年12月底前
開工。是以自兩造簽約日起算,遲至94年8 月22日始開工,
另扣除天災停止辦公日數2 日,被告遲延開工共有210 日;
又原告於94年1 月20日簽約時已繳房屋價款為150 萬元,折
算已繳房屋價款千分之1 ,每逾2 日被告應給付遲延利息為
150 元,因之被告應給付原告開工遲延利息31500 元。其後
復改稱被告遲延開工部分之起算基準日係94年3月1日。
再者,自被告取得建築主管機關核准之開工日94年8 月22日
起算六百個日曆天以前,被告應於96年4 月14日完成建物及
必要設施,惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日
為96年5 月25日,顯未依契約所約定之期限工,是以自94年
8 月22日起算,遲至96年5 月25日始取得執照,另扣除天災
停止辦公日數一日,被告遲延完工共帶40日;又原告於95年
10月17日已繳房屋價款為680 萬元,折算已繳房屋價款千分
之一,,每逾一日被告應給付原告完工遲延利息共計27200
元。
綜上所述,被告無視前開「應記載事項」第14條、第16條之
規定,逕自於事先擬妥之系爭房屋買賣契約中排除上開規定
,顯與消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第2 項、消費
者保護法施行細則第15條第2 項等規定意旨有違,且被告並
未於取得使用執照六個月內,通知原告進行交屋驗收,自96
年11月25日起,截至原告起訴之日即98年1 月23日止已遲延
通知425 天,是原告自得依前揭「應記載事項」規定,向被
告請求因此所生遲延利息共1,515,310 元,及遲延開工及完
工之遲延利息共58,700元,合計為1,574,010 元,請求判決
如聲明所述。
(三)、對被告主張之陳述:
就被告主張其與原告己訂協議書約定原告得先行裝潢遷入居
住,故已完成交屋云云,查:
解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約
之文字,但契約文字業已表示當事人之真意,無須別事探求
者,即不得反捨契約文字而更為曲解 (最高法院17年上字第
1118號判例及89年度台上字第79號判決意旨參照)。 本件當
初兩造簽訂議書之緣由係肇因於被告遲未能就系爭房屋進行
驗屋,確認待修繕部分,並完成修繕事宜,以致後續交屋遙
遙無期,乃希望與原告簽訂此一協議書,作為其遲遲未能完
成驗、交屋之權宜措施,並安撫原告,但並遙影響雙方後續
驗屋及交屋程序之進行,故雙方乃於該協議書第六條另約定
:「交屋前必須有驗屋情事,並於修繕完成且管委會點交公
設完成,始完成交」,言明系爭房屋仍須經驗、修繕完成及
管委會點交公設後,始完成交屋程序,初不因該協議書第五
條另記載「可先行裝潢遷入居住」等語,而影響驗、交屋程
序履行與否之判斷,是被告徒憑該協議書第五條約定,得由
原告先行裝潢遷入居住系爭房屋一端,即遽謂兩造業已完成
系爭房屋之交屋事宜,顯係斷章取義,曲解當時兩造訂該協
議書之全文旨趣,而與當事人兩造之真意相悖。
且觀諸具有強制補充本件兩造間買賣契約內容之預售屋買賣
定型化契約記載事項第14條、第16條規定意旨可知,就本件
兩造間訂立之預售屋買賣契約,其法定交屋程序為被告應先
通知原告就管爭房屋進行驗收 (屋), 經雙方共同會勘進行
驗收,並逐一確認該屋需修繕之瑕疵項目,由被告公司成修
繕後,始由其另通知買力即原告交屋,進而完成交屋手續,
而此正係前揭應記載事項明文要求賣方須於使用執照取得後
六個月內進行交屋之初衷所在 (即賣方於興建完成後取得使
用執照後,可得利用此半年期間儘速與買方間進行買建物之
驗屋手續,以利後續通知交屋程序), 然反觀本件被告不僅
未在兩造訂立之買賣契約上比照前揭應記載事項意旨,明確
載明其驗屋、交屋之期限,明顯偏惠賣,且其於簽立該協議
書前,根本廷系爭房屋之驗屋及修繕均未曾進行,更遑論通
知原告進行交,是本件協議書雖於第五條記載「可先行裝潢
遷入居住」等內容,惟此部分約定內容,充其量僅係被告公
司為遲未能依約驗屋、交屋一事,安撫買方即原告於雙方交
屋前給予方便之舉,尚難憑此即認被告業已將系爭房屋交付
給原告,否則造間果有以此約定,作為交屋之意思,則雙方
何須另於該協議書第六條詳加載明驗屋及交屋等內容?是原
告前揭主張,不僅與預售屋買賣定型化契約應記載事項第14
條、第16條等規定意旨背道而馳,且與交易常情有違,自難
採取。
況考諸預售屋買責定型化契約應記載事項所載之驗屋與交屋
等內容,本在於保障買方可得於交屋前先行確認買受之房屋
於交屋前之完好狀態,並促使賣方自行完成修繕,使將該不
動產完全交付予買方,然參酌本件被告與原告間雖簽立前揭
協議書,其至多僅係釋出可先行裝潢之好處給原告,但實際
上其仍未與原告間進行系爭房屋之驗屋與交屋,尤有甚者,
經原告實際檢查該屋內部赫然發現有滲水等嚴重瑕疵存在,
屢經催請被告方面修繕,然被告公司遲至97年10月12日始將
該滲水部分修繕完畢,其餘諸多瑕疵迄未修繕,更遑論與原
告間會驗確認該修繕之結果是否已完全將系爭房屋之各項瑕
疵予以修補完畢,而衡諸系爭房屋係供原告居住使用,舉凡
原告所提前揭水電處理、泥作處理及滲水等多項瑕疵,不僅
將嚴重影響該房屋之裝潢作業 (未修繕完成前,該諸多位置
無從進行裝潢), 更將有礙該屋之居住使用,是該協議書第
5 條所載先行裝潢遷入居住一端,實難取代同協議書第6 條
約定,而逕認定兩造間業已完成交屋,否則不僅與當初兩造
間簽立該議書之初衷相悖,且將使該協議書第6 條所載:交
屋前應先驗屋之約定,形同具文,自不僅憑該協議書第5 條
約定內容,即逕採為被告有利之認定。
且參酌前述說明,兩造間另以上開協議書重新約定系爭房屋
之驗屋及交屋前,被告公司並未完成驗屋、修繕與通知交屋
等程序,倘被告公司當時未提供有利條件給原告,原告自無
可能與被告公司另簽該協議書,屆時被告公司即陷於違反前
揭應記載事項之違約狀態,是被告一方面以方便買方即告先
行進行裝潢甚至居住之權宜方式,取信原告,他方面卻於事
後以此主張雙方業已完成交屋,對於原告自難謂公平。
至被告主張其已將該屋之鑰匙交付予原告一節,查被告公司
實際上係將系爭房屋鑰匙置於管理室,以利依兩造簽立之前
揭協議書第5 條約定意旨,使原告方面得以向管理室取用該
鑰匙,進行裝潢事宜,而在此同時,被告公司亦保有系爭房
屋之鐵門遙控器,以便隨時可進入該屋進交屋前之修事宜,
是兩造於該協議書簽立後,雖曾由被告公司提供系鑰匙置於
管理室,使原告可得使用該鑰匙出入該屋,但系爭房屋並未
自斯時即已由被告公司交付予原告,而置於原告實力支配下
,其間被告仍得任意進入該屋內,此與一般由建商於交屋之
時,即將建物之全部鑰匙交由買方受領之情形顯然有間,更
遑論被告公司放置系爭房屋鑰匙之際,並未完成驗屋、交屋
手續,自難僅憑被告公司將系爭房屋放置於社區管理室一端
,即逕認被告公司已完成交屋手續,被告前開主張難認為正
當,爰請求判決如聲明所述。
二、被告方面之聲明及陳述:
(一)、聲明:
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
如受不利判決,願供擔保請准宣告免假執行。
(二)、陳述:
本件系爭標的係在96年5 月25日由新竹市政府核發使用執照
,並於同年月28日由被告領得使用執照,而被告於同年11月
26日以書面通知原告驗屋交屋,已於領得使用執照六個月內
,通知原告交屋,故並無逾期通知而有給付遲延利息給付責
任。
原告於被告書面通知驗屋交屋後,於次日即96年11月27日雙
方簽訂協議書,而該協議書及附件所載之瑕疵,乃原告自行
提出並交由被告用印,協議書第4 點載明:「於核撥購屋貸
款後逾日曆天20日無法完成修繕,承購戶有權委託第三方修
繕,該修繕費用依憑據自總價款中扣除。」第5 點:「可先
行裝潢居住」,故原告所陳無法自行進行裝潢與遷入居住等
事宜,顯與事實不符。
原告已取得系標的之鑰匙及遙控器,客觀上該系爭標的原告
已達可居住之狀態,被告雖持有地下室之遙控器,其目的乃
是方便原告通知被告修繕時,於修繕過程中方便被告工人出
入,並非主觀上無交付系爭房屋予原告之意。
協議書明白約定,被告如未於期限內,完成附件所列瑕疵之
修繕,原告得委託第三方修繕,該修繕費用依憑據自總價款
中扣除,被告已完成通知及交屋之程序,並無原告所述被告
應負遲延通知及交屋責任。
原告乃於94年1 月20日簽約,依系爭房屋預定買賣契約書第
8 條約定,系爭房屋之建築工程應在93年12月底前開工,然
系爭房屋基地其使用分區乃「山坡地保育區丙種建築用地」
,於建築工程進行前,要先做山教地之開發,於原告簽立契
約書前,系爭工程事實上早已開工,並無原告稱遲延開工之
情事。
自94年8 月22日開工後,因天候狀況、民眾申訴及水土保持
計劃變更等不可抗力事由,致工程期間有施工停止之情形,
並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由,應負延遲之
損害賠償責任。
三、就原告主張兩造契約係定型化契約,且該契約中並無前揭「
應記載事項」第14條:「賣方依約完成本戶一切主建物、附
屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天
然瓦斯地區,並應達成天然瓦斯配管之可接通狀態及完成契
約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。買
方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜,載於驗收單上要
求賣方限期完成修繕,並得自備款部分保留房地總價百分之
五作為交屋保留款。」;第16條「(一)賣方應於領得使用執照
時六個月內,通知買方進行交屋。於交屋時雙方應覆行下列
各項義務:賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方
。賣方就契約約定之房屋瑕瑕疵或未盡事宜,應於交屋前
完成修繕。賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方交
屋,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利
息予買方。(四)買方同意於通知交屋日起三十日後,不論是否
遷入,即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用
及保證金亦由買方負擔。」依消費者保護法第17條第1 項、
第2 項、消費者保護法施行細則第15第2 項之規定,並經內
政部於90年9 月3 日之公告,應將前開記載事項列為兩造買
賣契約內容之一部,被告並未表示爭執,應認原告此部分之
主張為可採,合先敘明。
四、原告所主張之下列事實,被告並未爭執,復有契約書、交屋
驗屋通知函、協議書可證,應為真正:
(一)、原告於94年1 月20日向被告購買坐落於新竹市○○段745 、
745-1 、747 、611 地號土地上之「四季華城」編號E16 房
屋1 戶,雙方並訂立房屋及土地預定買賣契約書,約定房屋
及土地買賣價款分別300 萬元及470 萬元,總價770 萬元。
(二)、被告於96年11月26日發函原告,請原告辦理驗屋交屋事宜。
(三)、兩造於96年11月27日就交屋驗屋事宜簽訂協議書。
五、依兩造之陳述,兩造爭執事項及本院判斷如下:
(一)、被告是否有遲延開工?如有遲延原告得請求之損害賠償數額
為何:
原告主張上開買賣契約係於94年1 月20日簽訂,並保證於94
年2 月28日前取得建照,詎被告取得建築主管機關核准開工
日為94年8 月22日,顯然未依契約約定於93年12月底前開工
。是以自兩造簽約日起算,遲至94年8 月22日始開工,另扣
除天災停止辦公日數2 日,被告遲延開工共有210 日,被告
則主張因該地屬山坡地,是以在原告簽訂買賣契約前,系爭
工程早已進行,是以無遲延開工之情事,經查:
依兩造前房屋買賣契約第8 條之約定,兩造約定之開工日係
以「建築主管機關核准之開工日」為開工日,兩造約定之開
工應以該契約之約定為依據。
就原告主張本件房屋工程主管機關核准之開工為94年8 月22
日,被告並未表示任何意見,應為真正。
而被告於與原告訂立契約後,曾出具保證書同意於94年2 月
28日前取得建照,有原告提出被告具名之保證書在卷可參(
附卷外關鍵報告附件H),被告復對該保證書當庭表示沒有意
見。原告此部分之主張亦可採信。
兩造約定之開工日應為94年2 月28日,但被告公司取得建築
主管機關核准開工日為94年8 月22日,被告公司就原告購買
之前開房屋有遲延開工之情況,應可確認。
至被告主張系爭房屋基地係山坡地,在原告簽約時即有整地
之情況,顯已開工,惟兩造就開工之約定非以原告開始整地
為計算之始點,如前述說明,原告此部分之主張,自無可採

至被告遲延開工之日數,原告主張係自94年3 月1 日起算,
至94年8 月22日,共174 天 (3 月31天、4 月30天、5 月31
天、6 月30天、7月30天、8月21天)。
原告於94年1 月20日簽約時,已繳交房屋價款為150 萬元,
折算已繳房屋價款千分之1 ,每逾1 日被告應付遲延利息為
150 元,被告公司遲延開工日數為174 天,因此原告就被告
公司遲延開工部分,得請求之損害部分為26,100元 (174 ×
150)。
(二)、被告是否有遲延完工?如有遲延原告得請求之損害賠償數額
為何:
就被告公司就系爭房屋工程是否有遲延完工部分,原告主張
被告取得建築主管機關核准之開工日94年8 月22日起算六百
個日曆天以前,被告應於96年4 月14日完成建物及必要設施
,惟其取得建築主管機關核發使用執照日即完工日為96年5
月25日,顯未依契約所約定之期限工,是以自94年8 月22日
起算,遲至96年5 月25日始取得執照,另扣除天災停止辦公
日數1 日,被告遲延完工共帶40日;被告則主張並無遲延完
工之情事,經查:
就被原告主張被告就本件系爭房屋完工日,為經建築主管機
關核准之開工日94年8 月22日起算六百個日曆天以前,即被
告應於96年4 月14日完成建物及必要設施,惟其取得建築主
管機關核發使用執照日即完工日為96年5 月25日之事實,有
原告提出之使用執照、契約書在卷可參。
至被告雖主張自94年8 月22日開工後,因天候狀況、民眾申
訴及水土保持計劃變更等不可抗力事由,致工程期間有施工
停止之情形,並無原告所陳述被告有延遲完工之可歸責事由
,惟被告就其所主張前述工程遲延之事由,並未舉證以其說
,自難認被告此部分之主張係真實,從而被告此部分之主張
自無可採,被告公司有遲延完工應可確認,被告主張並無遲
延之歸責事由,亦無可採。
至被告就本件系爭房屋遲延完工之日數,依原告主張兩造約
定完工日為96年4 月14日,遲至96年5 月25日始取得執照,
另扣除天災停止辦公日數1 日,故被告遲延完工為40日。
原告於95年10月17日已繳房屋價款為680 萬元,折算已繳房
屋價款千分之1 ,每逾1 天應付遲延利息為680 元,被告公
司遲延完工40天,原告就此部分得請求被告賠償之損害為
27,200元(40×680)。
(三)、被告於領得使用執照後,是否有於六個月通知原告交屋、驗
屋,並完成交屋?
就原告主張前開「應記載事項」第16條通知交屋期限規定:
「(一)賣方應於領得使用執照時六個月內,通知買方進行交屋
。於交屋時雙方應覆行下列各項義務:賣方付清因延遲完
工所應付之遲延利息於買方。賣方就契約約定之房屋瑕瑕
疵或未盡事宜,應於交屋前完成修繕。賣方如未於領得使
用執照六個月內通知買方交屋,每逾一日應按已繳房地價款
依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。(四)買方同意於通知交
屋日起三十日後,不論是否遷入,即應負擔本戶水電費、瓦
斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」依前
開消費者保護法第1 條、第17條第1 項、第2 項、消費者保
護法施行細則第15條第2 項及內政部公告,為兩造契約條款
之一部,被告表示不爭執,原告此部分之主張應可採,如前
開說明。
惟就被告是否有於取得使用執照後6 個月內通知原告交屋驗
屋一節,原告主張被告公司雖通知原告交屋驗屋,惟系爭房
屋多處未完工,依該屋之狀況根本無法交屋及驗屋,是以被
告至原告起訴時止,均未交屋;被告公司則主張本件系爭房
屋在96年5 月25日由新竹市政府核發使用執照,並於同年月
28日由被告領得使用執照,被告即於同年11月26日以書面通
知原告驗屋交屋,已於領得使用執照六個月內,通知原告交
屋,故並無逾期通知,且已將房屋鑰匙交給原告,已完成交
屋,並無遲延交屋之情事。
本院基於以下理由認被告未於取得使用執照後6 個月內通知
原告交屋、驗屋:
按前開應記載事項所稱之出賣人之被告公司應於取得使用執
照後6 個月通知購買人之原告交屋、驗屋,自應以該買賣標
的之房屋係處於可居住使用之之狀態時,出賣人通知買受人
交屋、驗屋,始發生通知交屋、驗屋之效力,否則如謂不論
買賣標的之房屋係建造至何狀況,出賣人所為通知均可發生
通知交屋、驗屋之效力,則該取得使用執照後6 個月內應為
交屋、驗屋通知之約定形同具文。
原告主張被告公司雖於前開時間取得使用執照後,於96年11
月26日通知原告交屋、驗屋,惟系爭房屋尚有多處未完成,
包括:系爭房屋仍具有地下一樓房間牆壁滲水、一樓至四樓
樓梯實木踏板間隙過大、實木踏板與扶手嚴重色差失色、二
樓浴室、更衣室隔間牆滲水、二樓浴室地板洩水坡未妥善施
作致地板積水、二樓浴室電話插座未安裝、二樓浴室浴櫃片
把手未安裝、三、四樓房間牆面滲水、四樓窗外石子不潔、
整棟系爭房屋石子泥塊未清理且未於表面塗抹防水漆、四樓
工作陽台照明燈具上有一盞照明燈具未安裝、四樓屋頂未依
約施作而缺20×20公分止滑磚、頂樓水塔旁地板空心、整戶
尚未清潔 (含電箱弱電樂內部及水塔沙石清除)、 一樓中庭
植栽未完成、地下一樓缺冷氣穿樑套管與冷氣排水管、電導
線廠牌含銅量與級數低、非合約廠牌、二、三樓整層木地板
鋪設後遭毀壞而需重新鋪設、二樓主臥室地板插座尚未安裝
等,被告對原告此部分之主張亦未表示爭執,是以原告此部
分之主張應係真正,依系爭房屋於被告通知時之狀態觀,系
爭房屋尚難處於可交屋或驗屋之可居住使用之狀況,被告公
司於96年11月26日所為之交屋、驗屋通知,自不發生通知交
屋、驗屋之效力。
至兩造於被告通知驗屋交屋後,於翌日即96年11月27日簽訂
協議書,該協議書第4 點:「於核撥購屋貸款後逾日曆天20
日無法完成修繕,承購戶有權委託第三方修繕,該修繕費用
依憑據自總價款中扣除。」第5 點:「可先行裝潢居住」,
但仍難認系爭房屋係處於可交屋及驗收之狀態,按前該協議
書前開約定雖載有承購戶可自行修繕及可先行裝潢遷入居住
之條款,惟該協議書之第3 點約定「於交屋前所產生之貸款
由惠台建設股份有限公司支付至交屋完成。」第6 點:「交
屋前須有驗屋情事,並於修繕完成且管委會點交公設完成,
始完成交屋。」依第3 點、第6 點約定內容,兩造就系爭房
屋並無交屋之意思合致,此部分之約定內容,似與前開第5
點之內容在解釋上似有矛盾,此協議書雖係原告所提出,但
原告既非法律專業人員,其提出內容在解釋上可能產生矛盾
之協議書自非罕見,惟被告公司既係以建造、銷售房屋為專
業公司,其對相關法律專業條文解釋能力,自超過原告,是
以在解釋應採取較有利於原告之解釋,故應認兩造雖有前開
協議書,但系爭房屋仍未處於可交屋,兩造就系爭房屋無交
屋之意思,被告以該協議書主張已完成交屋程序,自無可採

被告既未為交屋、驗屋之通知,復依前開兩造協議書第3 點
及第6 點所載,被告顯尚未將系爭房屋交付給原告,至被告
主張已將該屋鑰匙交付給原告,自已完成交屋,惟原告就此
主張被告係將該鑰匙置於管理室,且係供原告裝潢使用,況
被告亦保留有該房屋地下室之遙控器,自難認係已交屋,按
被告如確係完成交屋,自無保留原告房屋之鑰匙或遙控器之
必要,被告既仍保留系爭房屋之地下室遙控器,縱原告可自
管理室取得該房屋鑰匙以裝潢該房屋,旦被告公司人員仍得
自由出入系爭房屋,原告就該房屋並未取得實際支配權,顯
見被告並未將該房屋交付給原告,是以被告以已將鑰匙交付
原告主張已完成交屋,自無可採。
(四)、被告公司遲延交屋,原告得請求賠償之數額為何?
被告既未於前開取得使用執照6 個月內通知原告交屋、驗屋
,自應負遲延交付房屋責任,即原告原應於取得使用執照後
6 個月內即96年11月24日以前通知原告交屋。應自96年11月
25日起,每逾1 日被告應按已繳房地價款,至96年5 月31
日原告已繳納房屋價款196 萬元,依萬分之5 單利計算利息
予原告,即每日應支付遲延利息980 元,至96年11月28日止
,被告遲延交屋日數為4 日,交屋遲延利息為3,920 元;又
自96年11月28日原告已繳納房屋價款718 萬元,每逾1 日被
告應按已繳房地價萬分之5 計算遲延利息,即每日支付遲延
利息3,590 元。依此被告至起訴時仍未交屋,經計算至起訴
之日即98年1 月23日,被告遲延交屋日數為421 日,其交屋
遲延利息為1,511,390 元 (3,590 ×421 =1,511,390)。據
此原告得向被告請求之交屋遲延利息共1,515,310 元
(3,920 +1,511,390)。
六、綜合前開說明,原告主張依兩造契約被告應負遲延開工、完
工及交屋,請求被告賠償原告損害,其中遲延開工部分
26,100元、遲延完工部分27,200元、遲延交屋部分
1,515,310 元,合計1,568,610 元範圍內,為有理由,應予
准許,至逾此數額部分,即無理由,應予駁回。另原告及被
告分別請求就原告勝訴部分,願供擔保請求宣告假執行及免
為假執行,核無不合,爰分別酌定相當金額准許。至原告敗
訴部分,其請求假執行部分,已失所附麗,併駁回之。
七、本件事實已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,
自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。
八、結論:原告之訴為一部有理由、一部無理,依民事訴訟法第
79條、第390 條第2項、第392條第2項判決如主文。
中  華  民  國  98  年  9   月  16  日
民事第一庭 法   官 王銘勇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中  華  民  國  98  年  9   月  16  日
書記官 曾秀貞




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