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揪出黑心主委 (轉貼)
不肖管委會主委抽佣拿回扣、收封口費掩飾公設瑕疵……
住戶該如何自保? 才不會讓自己的血汗錢被A掉

〔案例〕
楊太太不久前買了一間新成屋,她出席首次舉辦的「區分所有權人會議」,並選出吳先生為主委。

不久後,她陸續從左鄰右舍那裡聽到不利於吳主委的言論,包括向建商收取回扣,及對第4台、網路業者抽佣等,楊太太感到不可思議。

〔記者陸敬民╱專題報導〕購屋民眾一般最怕遇到的就是「黑心建商」,因為這意味著未來若權益受損時將求償無門,殊不知購屋民眾在成為某社區住戶後,還得提防所謂的「黑心主委」暗中「A掉」原本屬於管委會的錢,讓全體社區住戶蒙受損失。

根據建商與代銷業者透露,這類被稱為「黑心主委」的人,其實就是房地產業界常見的「職業主委」,或是經過「高人」指點的業餘客。

這些主委通常對召開「區分所有權人會議」的程序十分嫻熟,對服務住戶也表現得很熱心,對公設點交過程更是經驗老到。

但實際上,天下沒有白吃的午餐,「黑心主委」在博取住戶好感的同時,也在計算著將來的利益。

遊說添換設備 為抽佣

桃園某代銷業者透露,絕大部分「黑心主委」運作的空間在於房屋點交,常見的手法便是大挑公設或園藝的毛病、刁難業者,或突然要求增設許多設施,像是加裝消防設備、監視器材、擴音器,或頂樓、陽台二次施工等。

業者表示,如果上述利益是進到管委會的帳戶,那麼建商頂多摸摸鼻子認了,問題是這些錢有時卻都流向了私人的口袋。

通常遇到這些特別會要求增加各項設施的主委,業者大多心裡有譜,他們會私下打聽這些主委本身或親友是否經營消防、水電、音響、清潔等工程,若業者在公設、園藝方面並沒有缺失時,便做個順水人情,向主委本人或親友採購相關設備,以求儘速完成點交。

掩瑕疵催點交 想撈錢

如果社區公設出現瑕疵,加上順水人情無法滿足主委的要求時,雙方便會坐下來「溝通」,這時業者會要求主委展現「實力」,意即主委必須承諾能說服絕大多數住戶完成點交,並保證不將事情鬧大(見報),業者才會根據主委的「實力」,提出相對應的「封口費」。

業者根據經驗估算,按照程度大小的不同,上述金額約在30萬到50萬元之間。

以上是「黑心主委」與業者之間的關係。

水電網路保全 都能A

「黑心主委」另一個撈錢管道便是抽佣。

新竹某建商便透露,住戶可能並不知道,包括發包電梯或水電維修工程、第四台、社區寬頻網路,甚至採用哪家樓管或保全公司,有經驗的「黑心主委」都有機會上下其手。

業者提醒,住戶平常便應該養成詳閱公告欄的習慣,尤其對於管委會經費收支更應該逐項查閱,並注意管委會主委的特支費是否超乎常理的高,如果過高,就應該加以質疑。

此外,住戶也應留意社區第四台或寬頻網路的收費行情有無過高的現象,也不妨趁水電、第四台或寬頻網路工程人員來家中施工時,打聽一下主委是否有抽佣的情況,畢竟羊毛出在羊身上,主委的佣金其實都是住戶的血汗錢!


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住戶自覺 讓運作制度化

〔記者林耀文╱專題報導〕集合住宅社區的運作,如同小型政府,要選出服務熱忱的社區主委帶領管委會運作,除了有賴管委會組織健全與社區章程規定完善外,住戶也必須高度自覺,多參與社區各項運作過程,較不致出現管委會內部派系傾軋,或是遭少數有心人長期把持管委會,影響社區居住品質。

社區能夠選出負責、認真且服務熱忱的主委,對於社區運作發展,確實是好事一樁,但這種人治高度色彩,卻不能保證下一位社區主委,仍能「蕭規曹隨」,因此制度面的規劃完善,更是讓好主委能夠付出最大心力,投入社區運作的強力後盾。

由於社區主委多由管委會成員推舉產生,僅有部分小型社區採住戶直選模式,因此較重視社區發展運作的建商,會在購屋契約內的社區規約草約中,針對管委會運作與組織產生詳定清楚,或是在交屋前主動召開聯誼活動,讓住戶先行相互認識,這種手法有利在正式召開第一次區分所有權人會議時,讓住戶選出較熱心且正派的管理委員,共同推舉出社區主委。

管委會組織章程中,也應定出不適任權責委員罷免辦法,經過管委會或是住戶超過一半以上投下不信任票,即可罷免「惡質主委」,這也能警惕少數「霸佔位子不做事」型的主委,以維持社區運作順暢。


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良心主委 社區情感園丁

住戶中有人開診所、旅行社,掛號費、旅遊費就可打折…別懷疑!這樣的好主委真不少
〔記者陳品竹╱台中報導〕在公寓大廈管理條例及住戶規約的雙重約束下,過去「職業主委」或者「萬年主委」、「惡霸主委」,幾乎已很少見到;相反的,這幾年在社區意識、環保意識抬頭下,許多主委透過社區活動或環保運動凝聚了住戶的向心力,找回都市失落的鄰里情誼。

芳鄰公寓大廈管理公司經理黃淑鈴指出,早期由於法規不周全,有所謂的「萬年主委」霸著主委位置不放,藉機徇私,中飽私囊,還有一種「職業主委」,到處買房子當主委,專找建築缺失來向建商敲詐。

但隨著公寓大廈管理條例的實施及住戶規約的訂定,管委會成立必須向當地公所備案,一些「牛鬼蛇神」的主委才漸漸銷聲匿跡。

這幾年因為社區意識及環保意識抬頭,很多主委透過活動,不但凝聚了住戶的向心力,也共享了資源、創造了社區價值。

這些好主委通常都有熱心、授權、慷慨、學習心強的共同特質,感動住戶主動參與,權力一把抓的主委,幾乎對社區很難有貢獻。

例如有些主委,會把整棟社區的人力、資源做調查,在依專長分配工作,或資源整合提供社區運用。

例如有社區開辦書法班、插花班、電腦班,師資都是社區有專長的住戶擔任,或者是與其他社區交換來的「資源」,或者住戶中有人開診所、旅行社,掛號費、旅遊費就可打折等。

在環保方面,整個管委會不吝撥款支援,並在社區住戶大會表揚有功環保住戶,甚至推薦參加政府的模範環保社區、環保人員的評比,讓有貢獻的住戶有榮譽感。

黃淑鈴指出,大樓住宅因為是垂直空間,人與人互動不易,因此最為人詬病的就是沒有人情味,但如果有個熱心主委及管委會,透過公設空間利用及活動的互動,還是可找回農村社會的濃厚鄰里情誼。


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五大原則 管委會更健全

◎任期有限、職務輪替

◎主委、財委、監委三權分立

◎重大決議 至少兩成區分所有權人同意

◎住戶規約增列罷免權

◎管理基金盡可能交付信託

〔記者陳品竹╱專題報導〕住宅社區要運作健全,住戶除了可依循政府頒定的公寓大廈管理條例及住戶規約外,透過制度建立健全的管委會也非常重要。

根據台中市建築管理學會理事長黃瑞嘉指出,管委會要建全,只要能掌握5大原則,大概就不會有問題。

包括委員任期有限、職務有換;一般而言,同樣職務由同樣的人擔任久了,因為職務熟了,就有機會找漏洞「A」錢,因此最好的方式就是任期限制,最多連選連任一屆,但所擔任職務必須變更,例如本屆擔任財委的,下屆就算連任委員,也不能再擔任財委。這就像銀行櫃檯要常常換職務,辦理不同業務,避免「熟能生巧」而趁機A錢。

再來就是明確主委、財委、監委三權分立;這三個職務掌握整個社區的財產,絕不能有親戚關係,且要落實印章分掌,每月財報應該給住戶每人一份,每次管委會會議在一星期內就要把會議內容、決議公布周知。

另外,就是重大決議,應該召開區分所有權人會議來決議,過去因為開會的人數要過半,對大型社區而言很難開得成,因此一般都授權管委會,但目前法規降為只要1/5的所有權人出席即可,因此反而要勤開這種會議,避免管委會專斷專為。

修正住戶規約,增列住戶有罷免權的條約,現有官方提供住戶規約範本,區分所有權人對管委會只有選舉權,沒有罷免權;住戶可透過大會訂定對管理委員的罷免權及罷免條件等,可防範不肖委員。管理基金則盡可能信託銀行,可制度性地避免不肖主委或財委弄錢。


2006-01-07 17:27:47
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對,一定要小心。
2006-01-13 01:06:35
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首次舉辦「區分所有權人會議」,選主委一定要小心。
2006-01-11 23:08:13
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